Immobilier locatif : Dispositif Jeanbrun 2026 est-il à la hauteur ?
Cette nouvelle incitation fiscale, lancée en février, vise à relancer l'investissement locatif privé après la fin du Pinel.
Cette nouvelle incitation fiscale, lancée en février, vise à relancer l'investissement locatif privé après la fin du Pinel. Malgré des atouts, elle peine à convaincre. Qui est concerné ? Quelle rentabilité en attendre ? Quels sont les points de vigilance ?
Au Cabinet Courel, nous avons analysé ce mécanisme qui ambitionne de sortir le logement neuf d'une crise historique.
Un contexte de rupture pour le neuf
Le marché du neuf affronte une zone de turbulences inédite : avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, les ventes aux investisseurs particuliers se sont effondrées, passant de plus de 61 000 en 2019 à moins de 10 000 l'an dernier. C’est pour stopper cette hémorragie que le législateur a instauré le régime Jeanbrun.
Du crédit d’impôt à l’amortissement : un changement de paradigme
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement du bien.
Toutefois, ce virage technique change la donne pour l'investisseur. Selon une étude récente, 88 % des conseillers en gestion de patrimoine se disent dubitatifs quant au succès massif de ce produit, jugé moins "grand public" que son prédécesseur.
L'analyse du Cabinet Courel : Pour qui est-ce réellement rentable ?
Le gain fiscal du dispositif Jeanbrun est proportionnel à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
L'avis de l'expert Cabinet Courel : "Le Jeanbrun n'est pas un outil de rendement pur, mais un outil de défiscalisation ciblé pour les hauts revenus. Dans le marché actuel, il doit être envisagé comme une brique de diversification et non comme une solution universelle."
Au Cabinet Courel, nous avons analysé ce mécanisme qui ambitionne de sortir le logement neuf d'une crise historique.
Un contexte de rupture pour le neuf
Le marché du neuf affronte une zone de turbulences inédite : avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, les ventes aux investisseurs particuliers se sont effondrées, passant de plus de 61 000 en 2019 à moins de 10 000 l'an dernier. C’est pour stopper cette hémorragie que le législateur a instauré le régime Jeanbrun.
Du crédit d’impôt à l’amortissement : un changement de paradigme
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement du bien.
- Le principe : Le propriétaire déduit une partie du prix d'achat de ses revenus fonciers.
- L'objectif : Créer un déficit foncier pour réduire l'imposition globale.
Toutefois, ce virage technique change la donne pour l'investisseur. Selon une étude récente, 88 % des conseillers en gestion de patrimoine se disent dubitatifs quant au succès massif de ce produit, jugé moins "grand public" que son prédécesseur.
L'analyse du Cabinet Courel : Pour qui est-ce réellement rentable ?
Le gain fiscal du dispositif Jeanbrun est proportionnel à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
- TMI élevées (41 % et 45 %) : Le dispositif prend tout son sens. La capacité à générer un déficit reportable sur le revenu global est un levier puissant pour les contribuables fortement imposés.
- TMI moyennes (11 % ou 30 %) : L’intérêt est beaucoup plus limité. Les plafonds de loyers imposés par le dispositif, couplés à un faible rendement locatif, rendent l'opération moins attractive pour un primo-investisseur.
L'avis de l'expert Cabinet Courel : "Le Jeanbrun n'est pas un outil de rendement pur, mais un outil de défiscalisation ciblé pour les hauts revenus. Dans le marché actuel, il doit être envisagé comme une brique de diversification et non comme une solution universelle."
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Sandrine COUREL
Gérante
Publié le 19/04/2026 par
Sandrine COUREL
