Déficit foncier : un levier toujours pertinent pour l’investissement dans l’ancien
Dans un marché où la qualité du bien et sa performance énergétique deviennent déterminantes, l’investissement dans l’ancien avec travaux retrouve un intérêt particulier.
Le mécanisme du déficit foncier permet à un propriétaire louant un bien non meublé au régime réel de déduire certaines charges et dépenses de travaux de ses revenus fonciers.
Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers perçus, le déficit ainsi créé peut, sous certaines conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an.
Mais pour certains travaux de rénovation énergétique, ce plafond peut désormais atteindre 21 400 € par an.
La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif renforcé jusqu’au 31 décembre 2027. Pour en bénéficier, les travaux doivent notamment permettre à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe énergétique A, B, C ou D.
Pour l’investisseur, l’intérêt peut donc être double : réduire sa fiscalité tout en améliorant la qualité, la louabilité et potentiellement la valeur patrimoniale du bien.
Cette stratégie peut s’avérer particulièrement pertinente pour l’acquisition d’un bien ancien nécessitant des travaux, à condition naturellement que le prix d’achat, le budget de rénovation et le potentiel locatif restent cohérents.
Au Cabinet Courel, nous privilégions cette approche globale : acquérir au juste prix, valoriser l’actif par des travaux pertinents et intégrer la fiscalité dans la performance globale de l’investissement.
Le déficit foncier ne doit donc pas être envisagé comme une simple économie d’impôt, mais comme un véritable outil de création de valeur patrimoniale à long terme.
Sources : loi de finances pour 2026 – article 156 du Code général des impôts – ministère de l’Économie – impots.gouv.fr
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Sandrine COUREL
Gérante
Publié le 10/10/2026 par
Sandrine COUREL
